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房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展課程

課程背景：
當(dāng)前地產(chǎn)政策從放松到刺激應(yīng)出盡出，290個市累計出臺1218次政策，從放松“四限”到財稅托市刺激購房，再到“三個不低于”政策出臺，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)政策的新一輪調(diào)整與優(yōu)化。*政治局會議指出需要“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。”*常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求和不同城市推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，并加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。2023年8月25日住建部與央行、金監(jiān)局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，正式實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。同時京滬地產(chǎn)降首付降利率政策頻出，這一系列的政策調(diào)整和優(yōu)化反映了我國政府對于房地產(chǎn)市場的關(guān)注和調(diào)控，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，同時也為廣大購房者提供了更為有利的購房條件。
2024年房地產(chǎn)行業(yè)新賽道漸顯三大工程，城市更新、舊城改造、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如何大浪淘沙把握機(jī)遇與趨勢，地產(chǎn)開發(fā)在當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境下突圍的機(jī)會點(diǎn)在哪里？如何全面理解2024年地產(chǎn)行業(yè)政策端、庫存端、銷售端、投資端修復(fù)邏輯。如何理解“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動，如何理解“優(yōu)質(zhì)房企”的內(nèi)涵？
本課程將從國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)層面與您共同解析房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)、機(jī)遇、困局、破題與出路、，讓受眾學(xué)員深入淺出的理解2024年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢與機(jī)遇。

課程收益：
解構(gòu)中國房地產(chǎn)投資基本分析框架與分析邏輯流
當(dāng)前密集的調(diào)控政策對于中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的深意、背景與靶向
如何破局中國房地產(chǎn)在當(dāng)前行業(yè)背景下面臨的突出矛盾
布局房地產(chǎn)行業(yè)新賽道與第二曲線的模式
取經(jīng)全球房地產(chǎn)發(fā)展的*模式、日本模式、新加坡模式與德國模式

課程對象：
房地產(chǎn)公司、政府、金融機(jī)構(gòu)

課程大綱：
第一講立足事實(shí)邏輯-解構(gòu)中國房地產(chǎn)投資
一、舉足輕重-經(jīng)濟(jì)雙輪驅(qū)動之一
1.盤根錯節(jié)-地產(chǎn)宏觀邏輯
a)牽一發(fā)而動全身-逐利的地產(chǎn)背后都是政府的宏觀調(diào)控
2.各自為政、各揚(yáng)所長-地產(chǎn)當(dāng)下模式定位
a)新加坡模式
b)市場類歸屬市場
c)保障類歸屬公共服務(wù)
二、齊頭并進(jìn)、唇亡齒寒-房地產(chǎn)是一二三級聯(lián)動
1.前期土地的一級開發(fā)-主體政府平臺
2.地產(chǎn)拿地施工建安銷售庫存二級開發(fā)-央國民開發(fā)商
3.持有租金收益+資產(chǎn)增值的三級開發(fā)-不動產(chǎn)公司與個人
三、前因后果、環(huán)環(huán)相扣-房地產(chǎn)鏈條
1.土地端-政府的土地出讓金、居民的補(bǔ)償收入、土地前期工程費(fèi)用
2.資金端-銀行貸款利率、個人住房按揭、其他資金利率
3.供給端-開放商負(fù)債、庫存、開發(fā)效率與收益定價
4.需求端-居民負(fù)債與加杠桿意愿、住房需求變化
5.施工端-上游材料、設(shè)備、勞務(wù)
6.銷售端-代理傭金
7.政策端-拿地許可、購房許可、融資許可、首套標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、施工許可、預(yù)售許可
8.消費(fèi)端-家居家電支出
9.資產(chǎn)端-居民資產(chǎn)占比與金融屬性
四、一覽無余-房地產(chǎn)概覽
1.布局前瞻-增量市場、未來多少房、多少人
a)增量布局-兩條線（胡煥庸線與長江）
i.都市圈-上海周邊都是富親戚
ii.城市群-長三角誰也不服誰
b)增量主體-誰能扛風(fēng)險
i.央國企
ii.民營企業(yè)
c)增量類別-居者有其屋
i.商品房
ii.保障房
iii.平急兩用
2.因地制宜-存量市場、現(xiàn)在多少房、多少人
a)城市更新
b)城中村改造

第二講天塌不下來-本輪地產(chǎn)危機(jī)導(dǎo)火索與破局
一、二元互通、浪潮推進(jìn)-驅(qū)動地產(chǎn)的總體邏輯
1.中國的城市建設(shè)與城市人口流入
2.美聯(lián)儲貨幣政策與地產(chǎn)價格
3.中國經(jīng)濟(jì)雙輪驅(qū)動之地產(chǎn)投資驅(qū)動
4.人口與年齡結(jié)構(gòu)
5.居民收入與地產(chǎn)定價模型
6.房價短期看金融、中期看土地、長期看人口
二、“里程碑”-中國房地產(chǎn)五大關(guān)鍵時刻
1.1987年首次深圳土地拍賣
2.1998年房地產(chǎn)市場化
3.2009年房地產(chǎn)金融化
4.2016年因城施策房住不炒
5.2022年房地產(chǎn)去金融化
6.本輪地產(chǎn)危機(jī)的愛與恨
三、源遠(yuǎn)流長-地產(chǎn)行業(yè)本輪危機(jī)的原因
1.外因-市場透支（房價投資、需求投資、支付投資、供給透支）
2.外因-政策“猛藥“
a)去杠桿層層加碼
b)地方監(jiān)管力度過嚴(yán)
3.內(nèi)因-以規(guī)模為導(dǎo)向的錯誤認(rèn)知
a)快速擴(kuò)展，將行業(yè)回暖誤認(rèn)為監(jiān)管放松
b)房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化
案例解析：恒大危機(jī)的根源
案例解析：城投公司緣何保牌
案例解析：中國有沒有優(yōu)質(zhì)的房企
案例解析：*地產(chǎn)商的核心本領(lǐng)
案例解析：客觀理解日本經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)危機(jī)
四、因勢利導(dǎo)-破局要依托現(xiàn)實(shí)對過去買單
1.中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已達(dá)65%-地產(chǎn)行業(yè)未來規(guī)模受限
案例解析：創(chuàng)造土地價值依托的是城市規(guī)劃與能級提升
2.地產(chǎn)行業(yè)短期看金融、中期看土地、長期看人口
3.房地產(chǎn)行業(yè)需求端分化-有效需求與無效需求
案例解析：城鎮(zhèn)化進(jìn)程降速，結(jié)構(gòu)化問題凸顯
案例解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)回報率高于勞動收入矛盾的調(diào)和
案例解析：房地產(chǎn)價格上漲的本質(zhì)是土地價格上漲
4.高質(zhì)量發(fā)展與人口紅利的消退-地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)期支撐減弱
a)老齡、少子、躺平、內(nèi)卷、收入差距
b)上有四老下有三小的70、80和90后
c)2022-2036年嬰兒潮變成退休潮
案例解析：只租不購成為一線核心城市主流思潮
案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
5.農(nóng)民進(jìn)城與戶籍-地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的矛盾
a)到城里工作性價比究竟是高還是低
案例解析：1000萬美團(tuán)外賣小哥“裸奔”大軍還是“新藍(lán)領(lǐng)”
6.人均勞動回報與產(chǎn)值繼續(xù)高增長-高房價讓年輕一代失去活力
案例解析：90后和00后為什么不愿意進(jìn)工廠打工
五、未雨綢繆-市場布局與風(fēng)險化解
1.建成+在建+代建人均已達(dá)50m2
2.三四線人均住房存量潛在供應(yīng)均高于一二線
3.未來十年住房增量回落至100億平
4.北上廣深成渝武8市形成五大增長極
5.不好說5年只能說明年-高度聚焦20城
六、鳳凰涅槃-行業(yè)現(xiàn)狀與并購重組出清
1.央國企城投主導(dǎo)房地產(chǎn)的時代已經(jīng)來臨
2.中小民企深耕本土區(qū)域
3.尋求消費(fèi)熱點(diǎn)拉動地產(chǎn)投資
4.行業(yè)微利與第二曲線突圍
案例解讀：萬達(dá)輕資產(chǎn)模式解讀

第三講國策導(dǎo)向、穩(wěn)中求進(jìn)-新一輪地產(chǎn)趨勢
一、防風(fēng)險、穩(wěn)基石-頂層設(shè)計
1.*政治局會議(2023/7/24)
a)要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險
b)適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策
c)更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
2.順勢而為、因時制宜-*常務(wù)會議(2023/7/31)
a)要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策
b)根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措
c)加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式
3.安居樂業(yè)、需求為先-央行2023年下半年工作會議(2023/8/1)
a)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
b)延長保交樓貸款支持計劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序
c)繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求
4.因地制宜、分類施策
a)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(2023/8/25)
i.居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
b)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》(2023/8/31)
i.降低首套房和二套房首付比例以及貸款利率下限
ii.降低存量房貸利率
c)四大一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”
i.廣州市《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》
ii.深圳市《關(guān)于優(yōu)化深圳市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》
iii.上海市《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》
iv.北京市：《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》
d)京滬降首付與利率調(diào)整
二、危機(jī)才剛剛開始-調(diào)控政策以人為本、權(quán)衡利弊
1.短期矛盾-流動性危機(jī)、一口熱鍋、兩勺清水
2.中期矛盾-居民高杠桿、只存不借、不存不借
3.長期矛盾-人口老齡化、低生育率、低結(jié)婚率
三、大變革-存疑十問、未來可期
1.開發(fā)商定位，冰火兩重天：恒大事件是行業(yè)洗牌還是危機(jī)，開發(fā)商角色引思考
2.土地金融，退路與出路：銷售不暢時的土地出讓金問題，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)模式
3.資產(chǎn)變現(xiàn)，銀行債務(wù)化：房子賣不掉是否能轉(zhuǎn)貸給銀行，金融創(chuàng)新的可能
4.保障轉(zhuǎn)型，商品房的新生：商品房能否轉(zhuǎn)為保障房，政策靈活性的體現(xiàn)
5.追隨產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商的智慧：開發(fā)商為何緊隨華為等產(chǎn)業(yè)巨頭，反映了產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的趨勢
6.貨幣池塘，漲落有度：房地產(chǎn)市場在貨幣政策中的角色與影響
7.市場調(diào)節(jié)，居者有其屋：房價下跌是否會導(dǎo)致居民破產(chǎn)，市場自我調(diào)節(jié)的力量
8.政府引導(dǎo)，搬石頭的智慧：政府為何喜歡搬遷，房價背后的政策考量
9.產(chǎn)業(yè)支撐，空城計還是明日之星：沒有產(chǎn)業(yè)支持的地方房地產(chǎn)市場的未來
10.三重債務(wù)，富國強(qiáng)民還是空轉(zhuǎn)一場：開發(fā)商、政府、居民債務(wù)問題，資金流向何方
四、住宅市場冰火兩重天
1.豪宅回落，改善性需求崛起
2.新舊房價倒掛現(xiàn)象頻發(fā)
五、城市更新打破瓶頸
1.緊隨宏觀政策，布局“三大工程”
2.核心區(qū)域城市更新迅猛
3.城中村改造提速
4.保障房投融建管全鏈條政策成型
六、租賃市場政策引領(lǐng)
1.保障性租賃住房與公募REITs結(jié)合
2.市場化租賃供應(yīng)減少，租金下降
3.包租興衰，增值服務(wù)為王
七、商業(yè)地產(chǎn)迎風(fēng)而行
1.疫情下需求減少，消費(fèi)意愿降溫
2.投資購地雙降，銷售持續(xù)跌
3.空置率升，租金復(fù)蘇努力
4.區(qū)域購物中心逆流而上
八、辦公地產(chǎn)競爭激烈
1.投資銷售持續(xù)下降
2.租金空置率面臨壓力
3.大宗資產(chǎn)交易大幅下降
4.租賃去化艱難
a)案例分析三地CBD空置率
九、文旅地產(chǎn)穩(wěn)健前行
1.內(nèi)容型旅游小幅攀升
2.近郊鄉(xiāng)村旅游受寵
十、養(yǎng)老地產(chǎn)破繭成蝶
1.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策加速落地
2.客戶認(rèn)知加深，央企險資房企群策群力
十一、園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集群效應(yīng)
1.片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展
2.人口向優(yōu)勢區(qū)集中
3.科創(chuàng)引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展
4.土地政策偏向產(chǎn)業(yè)支持
5.藍(lán)海策略轉(zhuǎn)利基戰(zhàn)場
6.公募REITs成新寵

第四講花開會有時、顛覆行業(yè)的“非專業(yè)人士”
一、五大增長極足以帶動全國GDP
1.房企要聚焦關(guān)注25個城市-都市群城市群
a)長三角-滬杭寧蘇廬甬錫常甌
b)粵港澳大灣區(qū)-深廣佛珠莞
c)京津冀-京津
d)成渝城市群-成渝
e)長江中部城市群-武長
f)關(guān)中城市群-西安
g)中原城市群-鄭
h)山東半島-青濟(jì)
i)海西城市群-夏
2.布局更精細(xì)、考驗(yàn)房企細(xì)活的時候到了
a)硬實(shí)力指標(biāo)-32項(xiàng)
b)軟實(shí)力指標(biāo)-18項(xiàng)
案例解析：上海一棟樓的稅收超過三四線城市稅收全年
二、專注力向制造業(yè)學(xué)習(xí)-不要醫(yī)頭醫(yī)腳
1.專注于產(chǎn)品力和去化速度的住宅地產(chǎn)投資商
a)萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展
2.專注于資產(chǎn)證券化與商業(yè)物業(yè)運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商
a)招商蛇口、華潤置地、中糧大悅城
3.專注于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與基金投資的園區(qū)運(yùn)營商與物流地產(chǎn)商
a)聯(lián)東U谷、中南高科、萬洋集團(tuán)、順豐地產(chǎn)、普洛斯
4.專注于施工與建筑的大型央國企地產(chǎn)綜合開發(fā)商
a)中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、電建地產(chǎn)
5.專注于輕資產(chǎn)模式的物業(yè)服務(wù)與中介服務(wù)商
a)中原地產(chǎn)J、鏈家LianjJia、美聯(lián)物業(yè)
三、顛覆行業(yè)的非專業(yè)人士入局
1.養(yǎng)老護(hù)老家政教育醫(yī)療進(jìn)軍地產(chǎn)
2.網(wǎng)紅買樓成為實(shí)力象征
3.綠色地產(chǎn)智能家居轉(zhuǎn)型地產(chǎn)試水
4.每個人都有向往居住品質(zhì)高的房子的權(quán)利
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期主義
1.堅守主業(yè)聚焦國家戰(zhàn)略
2.效益導(dǎo)向追求精細(xì)管理
3.戰(zhàn)略收縮聚焦城市深耕
4.降低負(fù)債控制財務(wù)風(fēng)險
5.降本增效向制造業(yè)學(xué)習(xí)
6.回歸本源關(guān)注客戶需求
7.布局新賽道夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)

房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展課程