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房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

【課程背景】
目前，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)全程中，不斷要發(fā)生并購(gòu)重組，但是，在并購(gòu)重組擴(kuò)張中如果瘋狂拿地、瘋狂并購(gòu)又遇到房地產(chǎn)銷售低迷期，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)采取什么策略提升凈資產(chǎn)與凈利潤(rùn)，這種提升手段會(huì)帶來什么樣的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)破產(chǎn)企業(yè)的土地需要注意什么問題，承擔(dān)的稅費(fèi)到底能不能稅前扣除？房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組過程中，如何把各種資本運(yùn)作手段運(yùn)用得收放*、隨心所欲？ 
面對(duì)著市場(chǎng)上融資利率趨勢(shì)性下降，不少房企使出各種手段進(jìn)行債務(wù)騰挪以降低整體財(cái)務(wù)成本。水來了，風(fēng)起了，利率下降后房企將迎利潤(rùn)拐點(diǎn)？有的房企順勢(shì)而為，有的房企“耍流氓”，有的房企能做的卻不多。在新的形勢(shì)下，房企應(yīng)該如何利用ABS、CMBS、CMBN、REITs等各種眼花繚亂的融資工具，在利用這些融資工具的過程中，如何進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，本次課程一一為你分享。

【課程收益】
1.熟悉房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)全程的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
2.熟悉房地產(chǎn)企業(yè)投融資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

【課程大綱】
第一部分：房地產(chǎn)公司設(shè)立的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
一、間接股權(quán)架構(gòu)與直接股權(quán)架構(gòu)互換的稅務(wù)技巧
二、先不合理增資再進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)技巧
三、項(xiàng)目公司的跟投公司設(shè)立的稅務(wù)技巧
1、項(xiàng)目公司的跟投公司應(yīng)該在哪里設(shè)立？
2、是設(shè)立有限責(zé)任公司還是設(shè)立成為合伙企業(yè)？
四、SPV公司在境外設(shè)置個(gè)人股東被追稅個(gè)人海外收益的案例與*的個(gè)人所得稅法分析
五、個(gè)人所得稅納稅盲點(diǎn)識(shí)別與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范

第二部分：房地產(chǎn)公司拿地的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一、資產(chǎn)收購(gòu)的的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
特別講解：在建工程收購(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
二、股權(quán)收購(gòu)的的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
特別講解：股權(quán)溢價(jià)收購(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，股權(quán)溢價(jià)收購(gòu)時(shí)有一個(gè)安身立命的手段你知道嗎？
1、土地房產(chǎn)出資+股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
2、公司分立+股權(quán)轉(zhuǎn)讓的的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
3、股權(quán)劃轉(zhuǎn)+股權(quán)轉(zhuǎn)讓的的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
特別講解：某房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)劃轉(zhuǎn)+股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)稽查案例精講
4.某房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)破產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查案例精講
5.招拍掛拿地的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

第三部分：房地產(chǎn)資產(chǎn)新型融資策略的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
一、購(gòu)房尾款A(yù)BS的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
1、購(gòu)房尾款A(yù)BS的交易結(jié)構(gòu)圖分析
2、購(gòu)房尾款A(yù)BS的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析
二、供應(yīng)鏈ABS的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
1、供應(yīng)鏈ABS的交易結(jié)構(gòu)圖與交易流程分析
2、供應(yīng)鏈ABS的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析
三、ABS融資中母公司的差額補(bǔ)足如何簽合同才能確保在稅前扣除？
四、CMBS融資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
1、CMBS的交易結(jié)構(gòu)圖分析
2、CMBS的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析
五、REITs的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
1、REITs的交易結(jié)構(gòu)圖分析
2、REITs的設(shè)立環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)和退出環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

第四部分:開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
一、不小心接收了增值稅異常憑證的應(yīng)對(duì)策略
1.沒有沙土石發(fā)票的問題解決?
2.思考：取得走逃失聯(lián)企業(yè)開具的發(fā)票，列入異常憑證后，如何申辯？
二、建筑業(yè)總分包差額征稅業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理
三、如何合理的劃分成本對(duì)象才能減少稽查風(fēng)險(xiǎn)？
四、為什么公共設(shè)施配套的權(quán)屬是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)
1.地下人防建設(shè)的停車場(chǎng)的企業(yè)所得稅處理和土地增值稅處理的不同點(diǎn)
2.房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫(kù)未保留成本是否要納稅調(diào)整？ 
3.土增稅配套應(yīng)把握的四個(gè)原則

第五部分:銷售與出租環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一、銷售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)融合稅收政策精講
1.房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本的稅會(huì)差異分析
2.為什么說交樓必須要深度業(yè)財(cái)融合？為什么交樓時(shí)間必須要工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部三方共同研究確定？
3.預(yù)收賬款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與處理
二、出租環(huán)節(jié)的業(yè)財(cái)融合稅收政策精講
1.長(zhǎng)租公寓的出租的增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
2.項(xiàng)目公司銷售不理想，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)采取什么策略提升凈資產(chǎn)與凈利潤(rùn)，這種提升手段會(huì)帶來什么樣的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
三、銷售與出租環(huán)節(jié)的業(yè)財(cái)融合稅收政策精講
1.融資租賃的的業(yè)財(cái)融合稅收政策精講
2.分紅要交個(gè)人所得稅，借款超過一年要交個(gè)人所得稅，房地產(chǎn)公司老板怎么樣才能從公司拿錢回來？一個(gè)讓企業(yè)合理增加費(fèi)用，又讓老板安心拿錢的雙重融資租賃稅收籌劃分析。
3.租金收入的增值稅風(fēng)險(xiǎn)
4.出租資產(chǎn)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)。

第六部分：借殼上市的殼資產(chǎn)的完美退出方案精講
案例：重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)協(xié)議的主要稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

第七部分：土地增值稅清算常見的稅企爭(zhēng)議
一、為什么做土地增值稅清算時(shí)，必須要把以前多繳的企業(yè)所得稅退回來？你知道怎么申請(qǐng)退企業(yè)所得稅嗎？
案例：上海H房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提土地增值稅的稽查案例分析
二、土地成本的分?jǐn)偡椒槭裁床荒転樗麨椋?br /> 三、土地增值稅利息不能據(jù)實(shí)扣除的原因到底在哪里？

【主講老師】
云老師：
全國(guó)主流稅務(wù)培訓(xùn)講師，省級(jí)稅務(wù)干部學(xué)院教師，注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)教育培訓(xùn)委員會(huì)委員，具有豐富的稅務(wù)稽查經(jīng)驗(yàn)。曾任各地方國(guó)稅局及稅校的特約培訓(xùn)講師，并參與過國(guó)家稅務(wù)總局教育中心標(biāo)準(zhǔn)化課程編寫。授課內(nèi)容精彩，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，實(shí)操性強(qiáng)，信息量大，受到各方好評(píng)

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制