在現(xiàn)代城市治理體系中，房屋管理不僅關(guān)乎民生福祉，更是城市可持續(xù)發(fā)展的重要支柱。隨著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，房屋管理績(jī)效考核已成為提升資源配置效率、保障居住品質(zhì)的核心工具。它通過(guò)系統(tǒng)化的指標(biāo)設(shè)計(jì)、動(dòng)態(tài)化的過(guò)程監(jiān)控和結(jié)果導(dǎo)向的反饋機(jī)制，推動(dòng)監(jiān)管與企業(yè)運(yùn)營(yíng)從“經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”，在保障性住房建設(shè)、老舊小區(qū)改造、市場(chǎng)秩序維護(hù)等領(lǐng)域發(fā)揮著指揮棒作用。尤其在“房住不炒”政策基調(diào)下，科學(xué)的績(jī)效考核體系更是平衡社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效率的關(guān)鍵抓手。
理論框架與演進(jìn)邏輯
績(jī)效考核的理論根基
房屋管理績(jī)效考核的理論體系融合了公共管理與企業(yè)管理的雙重邏輯。在公共管理領(lǐng)域，它繼承新公共管理運(yùn)動(dòng)的“結(jié)果導(dǎo)向”理念，借鑒*《績(jī)效與結(jié)果法案》（GPRA）的經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)目標(biāo)設(shè)定與成果測(cè)量的閉環(huán)管理。在企業(yè)層面，則基于關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)（KPI）、平衡計(jì)分卡（BSC）等工具，將戰(zhàn)略目標(biāo)逐級(jí)分解為可量化指標(biāo)。深圳大鵬新區(qū)住建局的實(shí)踐表明，績(jī)效目標(biāo)需覆蓋“產(chǎn)出-效益-滿意度”三維度，例如在保障房項(xiàng)目中設(shè)定“驗(yàn)收合格率100%”“群眾投訴率≤5%”等硬性指標(biāo)。
中國(guó)特色的發(fā)展脈絡(luò)
國(guó)內(nèi)房屋管理績(jī)效考核經(jīng)歷了從單一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)到綜合效益評(píng)價(jià)的轉(zhuǎn)型。早期側(cè)重于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度與投資規(guī)模，如今更注重民生保障與風(fēng)險(xiǎn)防控。以廣州住建局2025年預(yù)算績(jī)效目標(biāo)為例，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目不僅考核“開(kāi)工率”“完工數(shù)量”，更將“居民滿意度”“幸福感提升”納入核心指標(biāo)，體現(xiàn)“以人為中心”的治理轉(zhuǎn)向。這種轉(zhuǎn)型呼應(yīng)了韓國(guó)績(jī)效預(yù)算改革的啟示——需警惕指標(biāo)博弈和數(shù)據(jù)失真，避免考核淪為形式主義。
多維指標(biāo)的系統(tǒng)構(gòu)建
公共服務(wù)類(lèi)指標(biāo)的民生導(dǎo)向
主導(dǎo)的房屋管理項(xiàng)目，績(jī)效考核需突出公共屬性。廣州市老舊小區(qū)改造補(bǔ)貼資金的績(jī)效目標(biāo)設(shè)定包含三級(jí)指標(biāo)：基礎(chǔ)指標(biāo)如“年度開(kāi)工率100%”“推進(jìn)老舊小區(qū)≥25個(gè)”；質(zhì)量指標(biāo)如“工程驗(yàn)收合格率≥90%”；效益指標(biāo)則聚焦“居住環(huán)境提升度”“重大安全事故0發(fā)生”。深圳住建部門(mén)進(jìn)一步將“燃?xì)夤艿缿?yīng)急演練完成率”“綜合管廊建設(shè)進(jìn)度”納入考核，體現(xiàn)對(duì)城市安全韌性的關(guān)注。這類(lèi)指標(biāo)的核心在于將財(cái)政投入轉(zhuǎn)化為可感知的民生改善，例如通過(guò)居民滿意度調(diào)查驗(yàn)證政策實(shí)效。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)指標(biāo)的平衡設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效考核需兼顧短期業(yè)績(jī)與長(zhǎng)期發(fā)展。某央企地產(chǎn)公司的改革案例顯示：銷(xiāo)售崗位采用“銷(xiāo)售額”“去化率”等量化KPI；工程安全員則考核“事故發(fā)生率”“隱患整改時(shí)效”。YCJF地產(chǎn)的研究發(fā)現(xiàn)，核心員工激勵(lì)需融合雙因素理論——保健因素（薪資公平性）與激勵(lì)因素（職業(yè)發(fā)展）并重，例如設(shè)計(jì)“項(xiàng)目管理創(chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)”“技能認(rèn)證晉升通道”等指標(biāo)。韓企的“PPI任務(wù)指標(biāo)+BPI行為指標(biāo)”模式同樣值得借鑒，通過(guò)量化開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)完成度（如“5個(gè)月開(kāi)工率”），輔以360°行為評(píng)估，避免唯結(jié)果論。
表：房屋管理績(jī)效考核指標(biāo)體系的典型構(gòu)成
| 指標(biāo)類(lèi)別 | 適用主體 | 核心維度 | 典型示例 |
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| 公共服務(wù)指標(biāo) | 部門(mén) | 基礎(chǔ)進(jìn)度指標(biāo) | 年度開(kāi)工率100%、改造小區(qū)數(shù)量≥25個(gè) |
| | | 質(zhì)量安全指標(biāo) | 工程驗(yàn)收合格率≥90%、重大事故0發(fā)生 |
| | | 社會(huì)效益指標(biāo) | 居民滿意度≥90%、居住環(huán)境提升度 |
| 企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo) | 房地產(chǎn)企業(yè) | 關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)(KPI) | 銷(xiāo)售額、去化率、事故發(fā)生率 |
| | | 任務(wù)過(guò)程指標(biāo)(PPI) | 開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)完成度(如5個(gè)月開(kāi)工率) |
| | | 行為規(guī)范指標(biāo)(BPI) | 工作作風(fēng)、協(xié)作能力、創(chuàng)新貢獻(xiàn) |
實(shí)踐困境與歸因分析
戰(zhàn)略脫節(jié)與指標(biāo)懸浮
績(jī)效考核失效的首要癥結(jié)在于與企業(yè)戰(zhàn)略或政策目標(biāo)脫節(jié)。某百?gòu)?qiáng)房企案例中，部門(mén)考核僅聚焦日常事務(wù)（如“報(bào)表提交及時(shí)率”），忽略“去庫(kù)存”“現(xiàn)金流回正”等戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，導(dǎo)致考核“事倍功半”。項(xiàng)目亦存在類(lèi)似問(wèn)題：意大利績(jī)效改革因*集權(quán)式指標(biāo)設(shè)計(jì)，未能適配地方實(shí)際需求，出現(xiàn)“目標(biāo)完成率虛高但實(shí)質(zhì)改善有限”的窘境。深層原因在于目標(biāo)分解的機(jī)械性——深圳學(xué)者指出，若未建立“公司級(jí)→部門(mén)級(jí)→崗位級(jí)”的穿透式指標(biāo)鏈（如將“安居工程籌集目標(biāo)”轉(zhuǎn)化為具體片區(qū)建設(shè)量），考核必然流于表面。
數(shù)據(jù)失真與激勵(lì)錯(cuò)配
考核數(shù)據(jù)的真實(shí)性與激勵(lì)有效性密切相關(guān)。韓國(guó)績(jī)效預(yù)算改革暴露了“指標(biāo)博弈”風(fēng)險(xiǎn)：部分機(jī)構(gòu)選擇易達(dá)標(biāo)的次要指標(biāo)（如“培訓(xùn)次數(shù)”），回避核心業(yè)務(wù)難點(diǎn)。建筑企業(yè)研究進(jìn)一步指出，家族式房企常因“人情打分”導(dǎo)致考核平均化，某項(xiàng)目延期3月僅扣2分，而按時(shí)完成獎(jiǎng)高達(dá)薪資20%，獎(jiǎng)懲失衡挫傷員工積極性。更突出的矛盾在于結(jié)果應(yīng)用不足——某央企地產(chǎn)的績(jī)效考核未與晉升強(qiáng)掛鉤，年終獎(jiǎng)差異率不足5%，形成“干多干少一個(gè)樣”的大鍋飯。
優(yōu)化路徑與創(chuàng)新方向
制度設(shè)計(jì)：構(gòu)建動(dòng)態(tài)閉環(huán)系統(tǒng)
破解考核困境需重構(gòu)制度邏輯。建議采用“5+1”框架：
1. 目標(biāo)校準(zhǔn)機(jī)制：參考Z房企經(jīng)驗(yàn)，將戰(zhàn)略目標(biāo)按“組織層級(jí)-時(shí)間維度-質(zhì)量維度”分解，例如把年度銷(xiāo)售額轉(zhuǎn)化為區(qū)域月度簽約量、回款時(shí)效、退房率等子指標(biāo)；
2. 過(guò)程督導(dǎo)機(jī)制：如廣州住建局通過(guò)“季度預(yù)算執(zhí)行率”“安置房過(guò)戶(hù)進(jìn)度”等動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，提前干預(yù)偏差；
3. 多元評(píng)價(jià)機(jī)制：融合定量數(shù)據(jù)（如深圳的“管道天然氣普及率”）與定性評(píng)估（居民訪談），克服唯數(shù)據(jù)論；
4. 激勵(lì)捆綁機(jī)制：某房企將項(xiàng)目總薪酬的40%與節(jié)點(diǎn)完成度掛鉤，設(shè)置“9個(gè)月開(kāi)盤(pán)獎(jiǎng)勵(lì)”，并允許員工對(duì)考核異議申訴；
5. 反饋迭代機(jī)制：績(jī)效面談中不僅反饋結(jié)果，更制定改進(jìn)計(jì)劃，如某物業(yè)公司針對(duì)“投訴處理時(shí)長(zhǎng)超標(biāo)”問(wèn)題，專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)后效率提升35%。
信息化平臺(tái)（“1”）則是支撐五機(jī)制落地的關(guān)鍵，例如明源云系統(tǒng)實(shí)時(shí)抓取工程進(jìn)度數(shù)據(jù)，自動(dòng)生成考核評(píng)分，減少人為干預(yù)。
技術(shù)賦能與跨界融合
未來(lái)改革需借力技術(shù)創(chuàng)新。人工智能可應(yīng)用于：
跨學(xué)科理論提供新視角：基于雙因素理論優(yōu)化薪酬結(jié)構(gòu)（“固定工資+績(jī)效獎(jiǎng)金+創(chuàng)新積分”），或引入公共價(jià)值理論，在保障房考核中增加“社區(qū)凝聚力”“文化傳承度”等柔性指標(biāo)。
邁向效能治理新時(shí)代
房屋管理績(jī)效考核的核心價(jià)值，在于將抽象的政策目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為可測(cè)量、可追溯、可改進(jìn)的行動(dòng)指南。深圳大鵬新區(qū)的保障房質(zhì)量管控、廣州老舊小區(qū)改造的居民滿意度導(dǎo)向、以及房企快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)考核，均證明科學(xué)績(jī)效管理能夠彌合“政策預(yù)期”與“實(shí)施效能”的鴻溝。
未來(lái)研究可向三個(gè)維度深化：一是探索“碳中和”目標(biāo)下的綠色建筑績(jī)效指標(biāo)，將能耗強(qiáng)度、碳排因子納入考核；二是建立區(qū)域差異化的評(píng)價(jià)模型，如一線城市側(cè)重租賃住房供應(yīng)效率，三四線城市聚焦庫(kù)存去化率；三是開(kāi)發(fā)-企業(yè)協(xié)同的考核范式，例如在城市更新中，將房企開(kāi)發(fā)進(jìn)度與公建配套完成度綁定評(píng)價(jià)。唯有持續(xù)推動(dòng)考核從“控制工具”向“賦能引擎”進(jìn)化，方能在住房普惠性與市場(chǎng)活力的平衡中實(shí)現(xiàn)治理現(xiàn)代化。
轉(zhuǎn)載：http://www.moqiwei.com/zixun_detail/399411.html