課程描述INTRODUCTION
房地產(chǎn)地庫設(shè)計成本管理課程
· 董事長· 總經(jīng)理· 副總經(jīng)理· 中層領(lǐng)導(dǎo)· 運營總監(jiān)
培訓(xùn)講師：李老師
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產(chǎn)地庫設(shè)計成本管理課程
【課程背景】
1、無效成本的概念是針對有效成本而言，它們*的區(qū)別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，因此，節(jié)省下的無效成本就是利潤。
2、控制無效成本是降低房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養(yǎng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)各部門的成本意識，而以數(shù)據(jù)語言展現(xiàn)建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。
3、本次課程以產(chǎn)品設(shè)計“無效成本”為主軸，闡述設(shè)計無效成本產(chǎn)生的原因、分布的狀況、房產(chǎn)公司及設(shè)計院對此不同的態(tài)度、并提出了控制方法與優(yōu)化思路。
4、通過案例解析我們因設(shè)計問題而增加的成本到底有多驚人。正確的認(rèn)識設(shè)計與設(shè)計問題，設(shè)計無效成本控制與優(yōu)化原理，設(shè)計控制原則合理的標(biāo)準(zhǔn)、合理的成本、方式;常規(guī)管控、重點管控、設(shè)計優(yōu)化相結(jié)合;方法決策前置、過程控制、關(guān)健節(jié)點優(yōu)化。
【課程收益】
1、管控辦法引進來-借鑒標(biāo)桿企業(yè)成功經(jīng)驗、取其精華直接有效實操，不走彎路;
2、優(yōu)化大招學(xué)到手-清晰合理標(biāo)準(zhǔn)及控制思路、掌握設(shè)計要點及優(yōu)化技巧，招招實用;
3、地庫問診解疑難-借鑒標(biāo)桿企業(yè)成功經(jīng)驗、取其精華直接有效實操，不走彎路。
【適合對象】
1、中高層管理人員(董事長、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、部門經(jīng)理)
2、技術(shù)管理人員(設(shè)計總監(jiān)、設(shè)計經(jīng)理、總建筑師、工程總監(jiān)、結(jié)構(gòu)工程師)
3、成本管理人員(成本總監(jiān)、造價部、合同部)
4、設(shè)計院的技術(shù)及管理人員(總經(jīng)理、總工程師、結(jié)構(gòu)技術(shù)骨干)
【專家導(dǎo)師】
李老師，國內(nèi)*結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化專家，華東交通大學(xué)結(jié)構(gòu)工程碩士，香港理工大學(xué)結(jié)構(gòu)工程師，18年設(shè)計結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化經(jīng)歷，擅長結(jié)構(gòu)分析以及超限結(jié)構(gòu)成本分析模塊。
任職經(jīng)歷：操盤過上市公司復(fù)地地產(chǎn)公司重慶解放碑蘭家巷項目、和記黃浦上海大世紀(jì)、香格里拉集團大連香格里拉酒店、協(xié)信集團青島協(xié)信環(huán)球金融中心、寶德集團揭陽寶德時代廣場等項目，主要負(fù)責(zé)項目的設(shè)計及過程優(yōu)化，與眾多甲方配合完成施工圖時間節(jié)點安排及復(fù)核施工圖，與設(shè)計院配合完成超限審查并提供各類經(jīng)濟分析及施工圖繪制。
主要業(yè)績：10多年來，累計親手結(jié)構(gòu)設(shè)計及結(jié)構(gòu)優(yōu)化上百個項目,實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富，為企業(yè)優(yōu)化節(jié)省數(shù)億的無效成本
1、潛心研究結(jié)構(gòu)設(shè)計與無效成本控制十多年，對結(jié)構(gòu)設(shè)計及結(jié)構(gòu)如何優(yōu)化有自己獨到的心得。
(1)結(jié)構(gòu)優(yōu)化應(yīng)重點關(guān)注結(jié)構(gòu)選型：多年的設(shè)計及優(yōu)化經(jīng)驗表明，結(jié)構(gòu)造型是工程成本重中之重，并開始重點針對結(jié)構(gòu)方案選型進行系統(tǒng)研究。
(2)結(jié)構(gòu)優(yōu)化也不應(yīng)放棄結(jié)構(gòu)設(shè)計細(xì)節(jié)：結(jié)構(gòu)設(shè)計細(xì)節(jié)作為設(shè)計人員最容易忽視的部分，因此研究結(jié)構(gòu)設(shè)計細(xì)節(jié)也不可缺的一部分。
(3)結(jié)構(gòu)優(yōu)化是系統(tǒng)性的研究課題：多年來的結(jié)構(gòu)設(shè)計及結(jié)構(gòu)優(yōu)化的專注，締造了用了結(jié)構(gòu)設(shè)計及結(jié)構(gòu)優(yōu)化與成本管控的完美結(jié)合。
2、結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計的實戰(zhàn)派，絕不放過結(jié)構(gòu)設(shè)計中任何一個細(xì)節(jié)!
(1)海量實戰(zhàn)結(jié)構(gòu)設(shè)計及結(jié)構(gòu)優(yōu)化項目：
(2)結(jié)構(gòu)設(shè)計概念與設(shè)計經(jīng)驗是兩大優(yōu)勢：對于目前結(jié)構(gòu)設(shè)計及施工圖，從結(jié)構(gòu)設(shè)計概念及經(jīng)驗上存在大量可以優(yōu)化的地方。
3、結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化是成本適配下的設(shè)計優(yōu)化，并不影響建筑功能的使用及品質(zhì)。
(1)結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化是基于成本適配下的優(yōu)化，是以建筑功能為導(dǎo)向的優(yōu)化，是減少客戶不敏感的部分。
(2)結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化并不是僅僅通過減少鋼筋達到優(yōu)化目的，是通過合理結(jié)構(gòu)方案及有目的經(jīng)濟分析進行合理的優(yōu)化設(shè)計。
4、自從事優(yōu)化咨詢以來，成功與復(fù)地地產(chǎn)、北大資源、世茂集團、萬達地產(chǎn)、協(xié)信集團、深圳華強地產(chǎn)等20余家地產(chǎn)企業(yè)進行了結(jié)構(gòu)優(yōu)化的合作，得到了企業(yè)的普遍認(rèn)可。
【培訓(xùn)內(nèi)容】
一、成本的定義、分類及管控原則
1、成本分類
(1)結(jié)構(gòu)性成本
(2)敏感性成本
(3)功能性成本
2、結(jié)構(gòu)無效成本的定義
3、判斷結(jié)構(gòu)無效成本的依據(jù)
(1)合理的計算結(jié)果
(2)國家標(biāo)指及地方標(biāo)準(zhǔn)
(3)參照相似的項目或周圍類似的項目指標(biāo)
4、成本的效率
5、結(jié)構(gòu)成本的細(xì)分
(1)無效成本：直接無效成本、間接無效成本
(2)有效成本：超高成本、超低成本、合理成本
6、管控原則
(1)保障合理品質(zhì)
(2)重視成本效率
二、無效成本發(fā)生與分布
1、基坑
(1)地勘報告中地層參數(shù)的選取
(2)基坑支護類型的選取
2、基礎(chǔ)
(1)地勘報告參數(shù)選取
(2)地基承載力、水位、基礎(chǔ)建議類型
(3)不同類型的基礎(chǔ)選型
(4)同種類型基礎(chǔ)尺寸大小的選型
3、地下室
(1)樓蓋形式的選取
(2)結(jié)構(gòu)計算參數(shù)的選擇
4、主體結(jié)構(gòu)
(1)結(jié)構(gòu)的布置、結(jié)構(gòu)計算軟件參數(shù)、施工圖配筋原則
(2)特性：外圍因素多，要求的技術(shù)性強
(3)解決：逐步進行精細(xì)化操作、多做對比分析
三、認(rèn)清結(jié)構(gòu)設(shè)計及其無效成本的真面目
1、開發(fā)商如何看待結(jié)構(gòu)設(shè)計
(1)被動投入
(2)關(guān)注度低
(3)成本巨大
(4)復(fù)雜多變
2、目前對結(jié)構(gòu)設(shè)計中存在的3個疑問
3、結(jié)構(gòu)設(shè)計是一個系統(tǒng)化、精細(xì)化的過程
4、結(jié)構(gòu)成本到底有多大
5、結(jié)構(gòu)設(shè)計中無效成本的重點管控辦法
(1)限額設(shè)計
(2)設(shè)計方案優(yōu)化
(3)提高專業(yè)能力
(4)加施工圖事前審查，做好圖紙會審工作，減少變更
(5)優(yōu)勢資源利用
四、目前控制結(jié)構(gòu)成本的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮及解決的方案
1、目前的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮
(1)成本控制及結(jié)構(gòu)優(yōu)化會不會帶來安全上的問題
(2)成本控制及結(jié)構(gòu)優(yōu)化會不會擔(dān)誤工期
2、解決方案
(1)方案階段(地勘、基礎(chǔ)、層高、樓蓋、地下室優(yōu)化)
(2)初步設(shè)計及擴出階段(荷載、地庫外墻、地下坑抗浮)
(3)施工圖階段(復(fù)合配筋)
五、控制結(jié)構(gòu)無效成本關(guān)鍵點
1、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)無效成本的控制
(1)地勘報告存在的問題及應(yīng)對方案
(2)對地勘存在問題的應(yīng)對方案
(3)基礎(chǔ)存在的問題及應(yīng)對方案
案例：XX項目地勘報告失誤造成基礎(chǔ)無效成本的增加
案例：XX項目兩個相鄰項目不同的地勘報告帶來不同的基礎(chǔ)成本
案例：XX項目不進行基礎(chǔ)選型帶來無效成本的增加
案例：XX項目不同樁型不同的基礎(chǔ)成本
2、必須關(guān)注三個數(shù)據(jù)
(1)抗浮水位
(2)最高水位
(3)巖、土層承載力
案例：XX項目設(shè)計院筏板設(shè)計失誤初探案例：XX項目不同抗浮水位經(jīng)濟性分析
案例：XX項目不同的地基承載力的經(jīng)濟性分案例：XX項目微風(fēng)化巖上的基礎(chǔ)設(shè)計
3、基礎(chǔ)設(shè)計中存在的問題
4、基礎(chǔ)設(shè)計存在5大問題及6大應(yīng)對方案
(1)不做基礎(chǔ)選型
(2)地勘資料不詳細(xì)，包括水位不準(zhǔn)確，地基承載力過低，各層土資料不完善
(3)設(shè)計人員對基礎(chǔ)的設(shè)計規(guī)范及軟件理解存在偏差
(4)設(shè)計人員施工圖設(shè)計過于粗糙
(5)設(shè)計人員不考慮施工措施，開工才發(fā)現(xiàn)問題
5、什么因素影響了地勘報告
(1)地勘報告存在的問題
(2)地下水位不準(zhǔn)確
(3)建議采用基礎(chǔ)不清晰
(4)土層厚度保守、不準(zhǔn)確
(5)土層承載力保守
6、如何量化判斷基礎(chǔ)選型是否經(jīng)濟?
(1)成本上：單位承載力成本
(2)設(shè)計上：基礎(chǔ)利用率、不同結(jié)構(gòu)樓層重量估算值
(3)規(guī)范上：后注漿、樁身的配筋率、微風(fēng)巖上基礎(chǔ)計算規(guī)范、樁與土的共同作用
六、地下車庫結(jié)構(gòu)無效成本的控制
1、地庫建筑方案與結(jié)構(gòu)設(shè)計部分的關(guān)聯(lián)
2、地庫樓蓋分析
案例：XX項目地下室樓蓋的經(jīng)濟性分析
案例：XX項目地下室綜合成本的分析
3、地下室合建還分建更經(jīng)濟
4、與建筑豎向分析相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對
5、與建筑層高分析相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對
6、與柱網(wǎng)相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對
7、與人防相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對
8、非機動車庫方案對比
9、疊拼多層電梯與樓梯分析對比
10、設(shè)備用房分析對比
11、地下室平面對比
12、優(yōu)化成本平面對比
七、上部結(jié)構(gòu)無效成本的控制
1、結(jié)構(gòu)選型的重要性
2、結(jié)構(gòu)規(guī)則性
(1)平面不規(guī)則
(2)豎向平規(guī)則
(3)超限結(jié)構(gòu)
3、如何進行結(jié)構(gòu)選型
4、結(jié)構(gòu)選型有沒有經(jīng)驗?
5、計算軟件控制結(jié)構(gòu)無效成本上的應(yīng)用
6、結(jié)構(gòu)概念在控制結(jié)構(gòu)無效成本上的應(yīng)用
7、設(shè)計規(guī)范及規(guī)程在控制結(jié)構(gòu)無效成本上的應(yīng)用
案例：XX項目型鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件規(guī)范及計算結(jié)果的選用
案例：XX項目結(jié)構(gòu)方案合理性選擇
案例：XX項目結(jié)構(gòu)配筋原則的分析
八、控制結(jié)構(gòu)無效成本的管理措施
(一)設(shè)計資源的選擇和管理
(二)過程控制及落實
(三)圖紙質(zhì)量控制
1、控制結(jié)構(gòu)無效成本最關(guān)鍵的地方?
2、不同場地豎向標(biāo)高對成本的影響分析對比：
(1)土方挖方量計算對比
(2)基坑及支護成本計算對比
(3)結(jié)構(gòu)底板成本計算對比
(4)基礎(chǔ)成本計算對比
3、地下室柱網(wǎng)設(shè)計
4、地上塔樓與地庫的關(guān)系
5、塔樓與地庫豎向關(guān)系因素影響的成本
(1)土方成本差異
(2)基坑支護成本
(3)結(jié)構(gòu)成本差異
(4)建筑材料(防水、保護層)等成本
(5)停車效率差異對比
6、人防設(shè)計
7、設(shè)備用房設(shè)計
8、非機動車庫設(shè)計
9、汽車坡道設(shè)計
10、地下室外輪廓線
11、地下室平面布局
九、控制無效結(jié)構(gòu)成本的關(guān)鍵控制要點及案例分析
(一)結(jié)構(gòu)方案階段
1、結(jié)構(gòu)各部分結(jié)構(gòu)選型經(jīng)濟性分析案例：XX項目結(jié)構(gòu)選型對比
2、影響結(jié)構(gòu)成本外部條件的優(yōu)化
(1)地質(zhì)勘察及意見
(2)關(guān)于土體與錨固體極限摩阻力標(biāo)準(zhǔn)值
案例：XX項目影響結(jié)構(gòu)成本外部條件分析
3、安評意見
4、超限報告優(yōu)化意見
5、關(guān)于影響成本的主要做法與設(shè)計單位討論分析
6、結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)措施及配筋原則
(1)結(jié)構(gòu)抗震等級、抗震構(gòu)造措施、抗震性能目標(biāo)的選取
(2)結(jié)構(gòu)材料的選取
(3)各部分使用荷載的取值
(4)結(jié)構(gòu)計算參數(shù)的取用和結(jié)構(gòu)參數(shù)的控制
(5)梁板柱、基礎(chǔ)、樓梯、節(jié)點的截面選取、配筋原則及構(gòu)造做法
案例：XX項目編制結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)措施的要點
(二)結(jié)構(gòu)計算階段
1、結(jié)構(gòu)方案布置調(diào)整意見案例：XX項目結(jié)構(gòu)方案調(diào)整的具體步驟
2、對結(jié)構(gòu)重要位置的*計算對比優(yōu)化案例：XX項目結(jié)構(gòu)重要位置需要*分析
(三)結(jié)構(gòu)施工圖配筋階段
1、項目各部分配筋原則的確定
2、項目各部分結(jié)構(gòu)梁、板、墻、柱配筋的復(fù)核優(yōu)化
3、地下室底板、外墻、承臺、地梁等配筋的復(fù)核優(yōu)化
案例：XX項目設(shè)計院施工圖容易出錯和忽視但引起結(jié)構(gòu)成本過高的點
十、現(xiàn)場交流30-45分鐘
房地產(chǎn)地庫設(shè)計成本管理課程
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