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預(yù)售環(huán)節(jié)稅收籌劃

【課程背景】
   房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、   企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務(wù)事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務(wù)模式進行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構(gòu)模式的稅負問題，讓企業(yè)用好各項稅收政策。
   本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設(shè)及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機會進行總結(jié)，抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃機會，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

【課程大綱】
模塊一  建設(shè)開發(fā)及預(yù)售階段的稅收籌劃
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算特點
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本核算差異
2、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象如何設(shè)置？
3、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本核算需要注意哪幾個時點？
4、采購環(huán)節(jié)發(fā)生的共同成本費用，在會計成本對象、土地增值稅清算單位、企業(yè)所得稅成本對象之間的分攤方法
5、什么是合理的分攤方式？地方規(guī)定--河北層高系數(shù)法
二、建設(shè)階段成本費用列支限制
1、紅線外成本費用，?“三稅三扣”處理
2、關(guān)于土地拍賣傭金的扣除問題
3、建筑安裝工程勞動保險費的扣除問題
4、裝修支出業(yè)務(wù)，“三稅三扣”處理
5、公共配套設(shè)施費，“三稅三扣”處理
三、成本對象的差別
1、地上建筑物
1）住宅
a、普通
b、非普通
2）商業(yè)
3）車庫
a、地下車庫：地下不攤土地成本--河北 是否單獨建安合同、不單獨合同的攤土地之外的
b、地上車庫：
4）儲藏間
a、地下室
b、地上無產(chǎn)權(quán)
5）人防工程
2、房屋開發(fā)成本的核算
1）項目總體
2）核準制分期
3）能分攤到樓直接歸屬不能的建筑面積攤
3、開發(fā)成本、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款如何運用使往來核算、成本核算更清晰？ 更有助于企業(yè)內(nèi)部管理的需要？
4、甲供材如何進行核算使成本核算和結(jié)轉(zhuǎn)更清晰？
5、裝修費的成本核算。

模塊二、成本核算中的稅收要求
1、開發(fā)成本不同的核算方法對涉稅的影響。
2、普通住宅、非普通住宅、商鋪及其他類型房地產(chǎn)如何進行土地增值稅清算？
3、開發(fā)間接費核算中的稅收處理。
4、融資費用和利息支出怎樣核算？
5、信托基金融資費用
一、成本費用的發(fā)生時間及發(fā)票開具
1、預(yù)提費用，“三稅三扣”處理
2、開發(fā)成本的核算截止時間？
3、發(fā)票滯后可否進行二次清算？
二、預(yù)售房款及銷售策略
（一）銷售模式的選擇
1、自行組建銷售隊伍
1）人員配備與營銷
2）銷售提成涉稅分析
2、通過房產(chǎn)銷售代理公司銷售
1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售
2）視同買斷代理模式
3）超基價雙方分成方式委托銷售
4）傭金提取涉稅及支付方式風(fēng)險
5）不同模式下的收入的（預(yù)收賬款）確認及納稅時點
（二）預(yù)收房款的處理
1、預(yù)繳增值稅政策解析
2、預(yù)繳的增值稅如何抵減應(yīng)納稅額
3、誠意金、認籌金和訂金是否預(yù)繳增值稅？
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費用是否屬于價外費用問題
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題
6、預(yù)收房款的特殊開票方式
7、預(yù)交增值稅的會計核算
1、銷售額扣除土地價款的政策解析與應(yīng)用
2、銷售額扣除征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益新政策解析與應(yīng)用
3、銷售額扣除項目合法有效憑證的要求
4、總公司拿地項目公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地價款如何在增值稅銷售中扣除？
5、銷售額扣除土地價款的特殊會計處理與增值稅納稅申報表填報
（三）拆遷安置房的增值稅處理
（四）銷售策略
1、買房送“無產(chǎn)權(quán)車位”
2、買房送“有產(chǎn)權(quán)車位”
3、買房送車

模塊三  清算環(huán)節(jié)的階段的稅收風(fēng)險分析與籌劃
一、土地增值稅的清算條件   國稅發(fā)[2006]187號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知
（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
二、清算收入的確定
（一）直接銷售房屋的款項
（二）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：
1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
三、清算后銷售的單位成本

預(yù)售環(huán)節(jié)稅收籌劃